尚座花园小区业主大会议事规则（征求意见稿）

第一章  总则

第一条【业主大会宗旨原则】

第二条【业主大会组成、名称及议事活动用房】

第三条【业主大会成立】

第二章  全体业主表决的事项、提案、启动条件等约定

第四条【全体业主表决的事项】

第五条【能够启动全体业主表决的条件】

第六条【全体业主表决的组织】

第七条【全体业主表决前的议案形成及表决程序】

第八条【有效送达及有效表决】

第九条【业主投票权数确定、表决权的行使】

第十条【业主表决权的代理、表决票代交】

第十一条【表决的决定告知义务、报送或变更备案】

第三章  业主共同决定几类主要事项的约定

第十二条【换选业主委员会委员】

第十三条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】

第十四条【决定大修更新事项】

第四章  业主委员会设置的职责及授权

第十五条【业主委员会设置及要求】

第十六条【对业主委员会的授权及主要职责】

第十七条【业主组织工作经费】

第十八条【业主委员会委员资格条件】

第十九条【业主委员会主任职责】

第二十条【业主委员会副主任职责】

第二十一条【业主委员会委员职责】

第二十二条【业主委员会委员的资格终止】

第二十三条【会议时间及会议形式】

第二十四条【会议召集与参会人员】

第二十五条【会议决议】

第二十六条【会议记录】

第五章  业主委员会的印鉴、财务与档案管理

第二十七条【印鉴保管与登记】

第二十八条【印鉴使用规程】

第二十九条【印鉴遗失】

第三十条【更换印鉴保管人】

第三十一条【档案资料】

第三十二条【财务管理】

第三十三条【财务凭证及财物的移交】

第三十四条【接受业主的查询、监督】

第三十五条【物业服务的监督】

第三十六条【建筑物及其附属设施维修资金的筹集】

第三十七条【与物业服务企业或者其他管理人以及相关部门、单位的联系】

第三十八条【物业管理移交】

第三十九条【水、电、气等供用合同关系的建立】

第四十条【信息公告】

第四十一条【业主委员会委员信用信息】

第四十二条【业主委员会委员的禁止行为】

第四十三条【业主委员会决定及其委员责任】

第六章  附则

第四十四条【表决质疑的处理】

第四十五条【规则的生效】

第四十六条【规则修改、补充与备案】

第四十七条【规则保存与执有】

附表 授权委托书样本

依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》和《江苏省物业管理条例（2013）》(下简称省条例)等法律法规，全体业主就业主大会的议事方式、表决程序、决议效力，以及业主大会常设执行机构的组成、授权和成员任期等，形成共同约定，制定本规则。

第一章  总则

第一条【业主大会宗旨原则】业主共同决定遵循的基本原则如下：

1、遵守国家的法律法规和业主之间达成的共同约定；

2、权利与义务相一致、谁受益谁付费、共有财产共同做主；

3、在全体业主表决和业主委员会表决前，应保证有确定的期限、场所和渠道，以便所有参与表决者能够充分了解内容、介入讨论表达建议。

第二条【业主大会组成、名称及议事活动用房】本小区全体业主，采用“管理规约”、“业主大会议事规则”等书面共同约定的方式，构成业主大会组织形式；

全体业主表决产生业主委员会，业主委员会(下简称业委会)为业主大会内设执行机构；

全体业主可以表决产生监事会，监事会为业主大会运行的监督机构；

本小区业主大会名称为南京市尚座花园小区业主大会；

业主议事活动及业委会办公用房位置：_______。

第三条【业主大会成立】业主大会自全体业主表决双过半通过管理规约、业主大会议事规则之日起成立。

第二章  全体业主表决的事项、提案、启动条件等约定

第四条【全体业主表决事项】下列事项涉及全体业主，应纳入全体业主签字表决范围：

1、制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

2、选举与换选业委会委员，授权并监督业委会按本规则开展工作；

3、决定选聘、解聘、续聘物业服务企业或其他管理人并授权业委会签署合同；或，决定自行管理的方式；

4、对专项委托的分项服务如电梯、消防维保等，审议批准并授权业委会签署合同；

5、决定全体业主共有财产范围的专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

6、决定改变全体业主共有部分的用途；

7、制定、修改利用共有部分进行经营的方式；全体业主共用场地或停车位、车库的使用分配方案(费用标准、轮流或抽签或竞价的分配方案)；

8、决定业主大会、业委会活动经费的年度预算额度和开支内容和授权波动范围；

9、改变或者撤销业委会作出的决定；

10、审议批准业委会的管理制度(印鉴、档案、财务、共有部位实施经营)等；

11、决定及调整对业委会的授权、运行中必须遵守(印鉴、财务、档案等)的规定；

12、申请改建、重建全体业主共有财产范围的建筑物及附属设施或涉及全小区景观的专有建筑；

13、申请分立或者合并物业管理区域；

14、涉及全体业主共有财产使用维护管理的其他重大事项。

决定第5项专项维修资金使用、续筹方案，或决定第12项事项，应当经拥有专有建筑面积2/3以上且人数2/3以上票权的全体业主表决同意通过；决定第13项事项，应当经原物业管理区域内和拟调整后物业管理区域内的专有建筑面积1/2以上的业主且占总户数1/2以上的业主同意；决定其他事项，应当经拥有专有建筑面积1/2以上且人数1/2以上票权的全体业主表决同意通过；

法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

以上表决须按本规则第七条第3、第4项规定，汇总公示表决清单后生效。

本小区按单元(幢\楼道单元)划分业主小组。业主小组由该单元(幢\单元)全体业主组成，决定本幢、单元范围内共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造，无须全体业主表决。

第五条【能够启动全体业主表决的条件：业主大会定期与临时会议】业主大会按全体业主表决程序，设定期和不定期会议。业主大会定期会议的时间间隔，约定为1年一次。

满足下列条件之一的议题即应启动业主大会临时会议(议题事项应符合本规则第四条)：

1、业委会提议的议题；

2、达到20％票权(人数和专有面积比例)的业主，书面提议的议题；

3、监事会提议的议题。

但已经依法及本规则表决通过的同一议题，半年内不可再次提议。

第六条【全体业主表决的组织】符合进入全体业主表决程序的书面议题，由业委会作为业主大会会议组织者，在收到或应该知晓议题15日内进入本规则第七条规定的表决程序；

业委会逾期未能进入表决程序的，由提议方报备街道办、社区后，发起征集全体业主报名参加临时会议会务组，由会务组作为业主大会临时会议组织者。报名业主经街道办指导培训辅导，并签署临时会议组织工作共同约定后，成为会务组成员。会务组成员人数不限。

第七条【全体业主表决前的议案形成及表决程序】全体业主表决，按以下程序进行：

1、组织者征集业主提议和对议案的修改建议，包括：

(1) 显著位置公告已提交的议题，征集书面修改建议(业主提修改建议须实名落款)；

(2) 明确不少于7日的征集期限、请业主提交书面修改建议，由会议组织者签收；

(3) 综合所收到的书面建议，整理出拟表决议案，并作出调整修改的说明，阐明归并采纳的建议或无法纳入的原因(不符合法律法规或议事规则，或逻辑上不可行等)，对不同建议能够归并为单项表决议题的，可以单独作为表决事项。调整修改说明应当反馈给建议的业主并接受业主质询；

(4) 公示调整修改的拟表决议案等内容的表决通知不少于15日，通知包括本次投票表决事项及相关说明、待表决签字表、分工责任人、集中书面签字表决地点和截止时间等内容，并以手机短信方式通知无法当面送达的业主：下载网址或索取纸质文件的联系电话。

2、组织者在表决通知规定的截止时间内，负责收齐各栋、单元业主表决签字表；

3、统计表决结果，详列各户表决清单(房号-议题-赞成或反对或弃权或未投票及废票)；

4、组织者将表决结果和表决清单在小区显著位置及物业管理网公示，公示内容应包括本次表决的合法性、有效性的说明；表决事项是否通过或有效的说明；各户表决清单的说明。公示期不少于7日，供全体业主核查投票统计误差及真实性。公示期内接受核验校正，逾期仍主张全体业主表决侵犯自己合法利益者，可行使撤销权。

5、业主主张撤销业主大会、业委会决定的撤销权诉讼的起诉期为一年，自知道或应当知道该决定之日起计算。

在业主参与全体表决事项的各阶段，只能依法在程序有效的规定期限内提建议、修改意见及行使表决权，逾期无效。

第八条【有效送达及有效表决约定】鉴于本小区实际情况，表决程序中所涉及的公告、表决通知、表决票等文件采用下列情形之一的，均为已有效送达：

1、当面领取或送达，并由业主本人或业主家人等签收回执单；

2、在公共决策平台上提交投票确认；（该平台可以是官方的南京物业网或小区自建的具有投票功能且每户业主拥有独立登录投票密码的网站）

3、按照业主使用的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信；

4、按照业主使用的通讯方式，发送手机短信、微信及各种可追溯证据方式。

全体业主的有效表决应同时满足：拟表决议案(表决通知)的有效送达、拟表决议案的通知公示期不少于15日、投票表决意见经本人签名(含委托)或短信。

第九条【业主投票权数确定、表决权的行使】业主的投票权，按照面积比例和人数比例计算，执行省条例第九十二条的规定(一户业主在本小区有多处住宅或经营用房等专有面积的，人数票记为一票)。

产权证列名的为业主，业主的家庭成员投票，应在表决栏目中注明与业主的家庭成员关系，非业主家庭成员住户代业主签字，须按本规则第十条办理。

业主无民事行为能力或者被限制民事行为能力的，由法定监护人代为出席行使表决权。

业主为非自然人的，应书面委派代表参与议事，行使表决权。

书面表决投票的选项为“同意、反对和弃权”，所投弃权票将计为“同意”或“反对”的多数票；弃权并不同意计为“多数票”的，应特别注明自己“弃权并不同意计入多数票”。

业主因故不能参加业主大会会议的，委托他人转达表决意见行使表决权，代理人应当保留可追溯委托人真实意思的证据，具体参见本规则第十六条。

表决稿已送达但不参与也不委托他人表决的票权，在表决结果统计中计入已投“多数票”。但本规则生效前，表决送达未投票的票权不计入“多数票”。

在公告表决票回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，会务组可以在小区显著位置通知延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，但延长的时间自投票截止日期起不超过60日。

第十条【业主表决权的代理、表决票代交】业主表决，可以采用任一种授权委托他人代理或代为提交的有效方式：

(一)组织方召集本组集体讨论，各户按自己意愿在对应房号栏目内签字表决后提交；

(二)业主明确表决意见为赞同或反对或弃权的，单独填写托人代为提交；或以可追溯证据的方式托人按自己意见填写后提交；

(三)业主事先没有明确的表决意见，委托他人根据情况代自己作决定。这种授权应以书面委托书形式载明受托人、授权表决的具体事项、时限，声明代表本人作出相应决定。

第十一条【表决的决定告知义务、报送或变更备案】负责全体表决的组织者，应将表决结果通知每一位业主，并按以下方式负责保障业主的知情权：

（一）公示表决清单(不显示业主姓名、电话号码)，但每位业主都有权按公告查阅时间在公示期与核查日核查全部签字表决票；

（二）行使知情权的业主如果查阅他人表决票，除了出示本人业主身份证及房产证以外，必须签署泄露他人隐私承担法律后果的保密承诺书。

决议公告报送街道办、社区居民委员会，涉及业委会委员、财务负责人、议事规则、管理规约等原先备案内容发生变更的，办理变更备案。

备案后，业委会应当将备案情况以及本届业委会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本建筑区划内显著位置公示。

第三章  业主共同决定几类主要事项的约定

第十二条【业委会委员选举】业委会委员的候选人产生及选举程序约定如下：

1、按本规则第六条定义的业主大会会议组织者，负责征集业委会委员候选人报名；

2、业委会成员在全体表决统计结果之前预定为7人，候补委员3人，提交表决的候选人不超过11人(差额1名)。当报名参选人数多于11人时，由报名参选人相互推荐产生，按互推得票顺序确定提交表决候选人；候选人名单简介在表决前公示不少于15天；

3、全体业主表决，在候选人中最多可以勾选10名；

4、如果得票过半的候选人不少于7名，则前7名确定为业委会委员，排序在后的其他过半候选人为候补委员；若得票过半的候选人仅6名，则确定业委会成员为5人；出现在任业委会成员辞职或搬离本小区等缺额情况时，候补委员依得票顺序补入业委会。

候选人得票排序，如果人数票相同，比较所得的面积票权顺序。

5、选举出业委会委员后，由委员推选产生主任、副主任；

6、公示名单及选票中的候选人排名，采用房号排序方式。

第十三条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】业主大会决定自行管理还是委托物业服务企业或者其他管理人管理，提交表决前，业委会应作出门岗巡逻岗、保洁、维修、绿化及客服的总体岗位配置、运行作业大致标准和相应费用概算(及合同期限违约责任等)，包括电梯、消防维保等分项服务等服务质量和费用备选方案。

由业委会准备测算的备选方案；业主大会决定选聘物业服务方程序约定如下：

1、业委会提出以上有关测算的备选方案建议，作为选聘企业的方案及合同要点；

2、业委会将拟选聘企业或其他管理人的方案及合同要点，在小区显著位置张贴，约定期限征集书面修改调整意见；

3、业委会签收业主提出的修改调整意见，并将所提意见、建议综合归并形成合同初稿进行公示。围绕合同要点的某项内容出现相反意见的，可采用不同意见并列公示，在一定期限内征集“书面支持”的方式，公示期不少于7日，采纳“书面支持”更多的意见，形成《合同基础文本》(征集“书面支持”的统计结果应在征集期截止后，与《合同基础文本》同时再予以公示)；

4、业委会根据已经公示确定的《合同基础文本》，采用以下第1种方式，公开征集应聘方参与竞争：

(1) 通过南京市物业管理网等公开渠道发出邀请公告；同时动员业主报名组成招聘工作组；由招聘工作组，组织竞聘者到小区布置展台，介绍对合同的承诺保障；招聘工作组将既定期限内报名和布展竞聘的应聘方，汇集成提交业主大会表决的备选清单；

(2) 外聘有资质的招标代理机构，经招标程序确定拟提交业主大会表决的应聘方。

5、业委会估算选聘工作过程所需发生的费用，由全体业主按面积分摊；如业委会账上金额足以支付，可直接拨付。

6、将上述步骤确定的备选竞聘方和拟表决合同和选聘工作费用估算，制作并公示投票的相关通知，布置送达，提交业主大会实施表决 (关于“弃权票”的计票方式，按照本规则第九条规定办理)，公示表决清单一览表。

表决票应注明“授权业委会与下列应聘方签订于某月某日公示的物业服务合同”。

第十四条【决定大修更新事项程序】决定大修更新事项程序如下：

1、由业委会在小区公开征集熟悉相关技术领域的志愿者构成工作组；

2、通过南京物业网征集专业第三方技术咨询服务(包括选型论证、为甲方签合同事先把关、工程实施中的材料、工艺、隐蔽工程、竣工验收把关)；

3、由工作组整理出包括质量性能与价格的备选方案，按照本规则第七条的程序召开业主大会会议，表决对应不同厂家的方案及第三方技术服务预算，依表决签合同并组织实施。

第四章  业主委员会设置的职责、授权及工作规程

第十五条【业委会设置及要求】业委会成员按本规则第十二条表决产生，设主任1名，副主任1名。委员缺额时，候补委员补入，补入仍不足的，由业委会提交业主大会组织补选。

业委会委员任期3年，如有达到10%的业主书面提议，业主大会年度会议可换选一定比例委员，换选参照选举程序(经再选可连任)。

业委会的决定不得超出业主大会授权；不得从事与执行共同管理权无关的活动。

任期内委员擅自决定造成侵权损失的，由当时任期内的责任人承担应诉赔偿责任。

第十六条【对业委会的授权及主要职责】约定业委会权限及主要职责如下：

1、向定期和临时业主大会，准备包括草拟提案、负责组织动员各业主小组集体讨论并表决(应在业主议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月第一个周六负责收集、整理当月业主就共同事项的提议，并在3日内向业委会主任报告，由主任决定召开业委会会议审议的时间、地点等。根据业主的提议和相关政策的要求，由业委会会议审议后，形成有编号的业委会议案，可提请业主大会表决)；

2、管理规约和业主议事规则以外的小区规章制度的拟定和修改建议，管理规约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改建议(该两类建议须经公示征集业主书面建议，公示期无异议后生效)；

3、决定专职或兼职法律、财务会计等聘用人选；监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对物业服务企业或者其他管理人合同约定履行情况定期(每2月)考核评定；布置检查所聘请专兼职人员的工作；

4、综合业主建议和要求，拟订年度财务预算方案、决算方案，在业主大会会议表决通过的年预算方案不超过5%的波动范围内执行预算；

根据业主的建议和要求，拟订全体业主共有部分的使用、收益方案，提交业主大会表决；

年度预算方案、决算账目表决前后均须公示一周以上；业主组织的季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度；

5、物业服务合同维修范围以外，未达到动用专项维修资金条件，动用全体业主共有收益用于建筑物及其附属设施的紧急维修事项单项达2万元以上的，必须事先提请业主大会紧急表决；紧急维修事项单项未达到的，交业主大会事后审核表决。

6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，按照本规则第十四条负责召集工作组，形成提交业主大会表决的议案；

7、监督法律顾问或物业服务企业，依聘用合同约定程序代表全体业主：及时书面通知催缴分摊的费用，提醒管理规约等约定的逾期违约金后果；对违反管理规约、业主共同决定或物业服务合同损害共有权益的违约行为、对共有权益的侵权行为向行为人提起诉讼(本项条款为对代理方代表全体业主提诉的授权依据)；

8、对各业主小组讨论安排场所和表决票等、对办理小组事项开介绍信等予以协助；

9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案；

10、设核查日为每季度第1周周日，值班接待业主核查(摘录、拍摄、复制)业委会、业主大会备存文档，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目。业主查阅相关文档前，应出示业主身份有效证明文件，并做查阅登记，对涉及业主隐私内容，查阅业主应签保密协议。

向全体业主公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单；全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单；共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

11、督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

12、配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；定期参加行业主管部门组织的物业管理培训，接受街道办、社区居民委员会以及主管部门的指导与监督；

13、按规定建立业委会委员信用信息；

14、业主大会授权的其他事项。

第十七条【业主组织工作经费】业主组织工作经费由业委会负责管理，具体预算及构成，由年度业主大会决定，用于下列开支：

1、业主大会、业委会的文印、咨询、场地等会务开支；

2、必要的日常办公通讯等费用；

3、聘请人员开支，   __(专职秘书/职业经理顾问等) ；    (财务会计/法律顾问等)：

业主组织工作经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，应按以下方式筹集：

（一）全小区共有部分(停车位、户外广告位等)经营收益的20 %；

（二）业主自愿捐赠

（三）业主大会表决通过的各户分摊方式。

业主组织工作经费归全体业主共有，按业委会工作规程进行财务管理，并由        进行年度审计。经费收支帐目(包括项目摘要、科目)于核查日公布，接受业主核查和书面质询。如到期不公布，延期达到20天，则负责财务工作的业委会委员自动丧失业委会委员资格，业委会应启动候补委员补入程序。业委会逾期的，按本规则第五条、第六条办理。

第十八条【业委会委员资格条件】业委会委员应当是本小区自然人业主或法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，书面承诺遵守业委会工作规则；

（三）具备必要的工作时间；

（四）本人、配偶及直系亲属未在为本小区提供物业服务的企业、机构中任职；

（五）出现省条例二十一条第一款列出的情形，经人民法院认定或本人书面确认的业主，对其被选举权的行使予以限制，直至重新具备资格。

第十九条【业委会主任职责】业委会主任委员负责日常事务，履行以下职责：

1、负责召集业委会会议，主持业委会工作；

2、主持制订业委会工作计划和实施方案；

3、主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

4、代表业委会向业主大会汇报工作；

5、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；

6、组织研究、论证本建筑区划物业管理实施工作中的问题；

7、执行业主大会、业委会决定；

8、完成业委会交办的工作；

9、组织履行本规则第二十六条的职责。

第二十条【业委会副主任职责】业委会副主任委员履行以下职责：

1、协助业委会主任委员工作；

2、根据业委会主任委员的授权，召集业委会会议、主持业委会工作；

3、业委会主任委员缺席时，代行其职责；

4、其他同第十九条第7、8项。

第二十一条【业委会委员职责】业委会委员履行的职责是：参加业委会会议等有关活动；参与业委会有关事项的决策，包括制订业委会工作计划和实施方案、制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；联系业主，广泛了解本建筑区划内物业管理动态、情况和问题，向业委会反映业主的意见和建议；其他职责同第十九条第7、8项。

第二十二条【业委会委员的资格终止】业委会委员发生不满足本小区议事规则“业委会委员资格条件”要求的，其资格自行终止，任职结束。

以书面方式声明请辞委员任职的，应根据任职和换选须经报名公示投票等程序期限，提前告知全体业主，办理职责移交，才能免除任职责任，终止其资格。

委员资格终止的，业委会应当公示，公示期不少于7日。终止资格的委员，应当自公示之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业委会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，请街道办责令移交，所在地公安机关予以协助，协助处理无果的，业委会可针对责任人依本条款约定提起诉讼。违约赔偿最高为延误事项损失的4倍。

第二十三条【会议时间及会议形式】业委会会议分为定期和临时会议。定期会议每1月至少召开一次，召开时间为：每个月的第一个星期六。经1/3以上业委会委员提议或主任委员认为有必要的，或者业委会就业主提议形成议案的，应当及时召开业委会临时会议。

业委会会议的每名委员具有同等表决权。

第二十四条【会议召集与参会人员】会议由主任委员负责召集和主持，主任因故不能或不履职的，由副主任委员召集主持，主任、副主任都不能履职的，由半数以上委员推举一名委员召集和主持。

召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员。

会议应有过半数委员出席，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明，并履行请假手续。业委会委员不得委托他人出席业委会会议。

召集人应提前3日在建筑区划内以书面形式公告会议议程，接受业主旁听；

会议可邀请物业服务企业、街道办、社区居委等人员列席。

须听取意见和建议的会议，应明确发言规则。

第二十五条【会议决议】会议形成的决议，须经全体委员半数以上签字同意通过。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业委会会议作出决定，加盖业主委员会印章。

应自作出决定之日起3日内，在物业网及小区公示，接受业主查询和监督。公告期不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主和业委会委员具有约束力。

第二十六条【会议记录】业主委员会会议应制作书面记录，与会者签字确认的记录，及会议决议原件，应编号存档。持不同意见的委员可以在会议决议原件中注明个人保留意见，但应服从业主委员会会议的有效表决决定。

第六章  业主委员会的印鉴、财务与档案管理

第二十七条【印鉴保管与登记】业主大会(业委会)印鉴、财务专用章由业主委员会指定除业委会主任以外的专人分别保管(决定后公示保管责任人)。

业委会专职秘书或其他责任人应对所有盖章文件进行编号存档，同时登记印鉴用途摘要。编号可以分类，记为“×字”，如“(XX小区业[20××] ×字第××号)”，供业主查核。

第二十八条【印鉴使用规程】业主大会(业委会)印鉴、财务专用章启用前，应在主管部门、公安局等相关单位预留印鉴。使用应遵循以下规则：

1、签订物业服务合同、设备设施更新维修改造等对外购买委托合同、全体共有部分对外出租等，涉及全体业主行使权利承担义务的，应根据业主大会的决定使用印章；

2、处理本小区业主之间内部事务使用印章的，根据业主委员会的决定；

3、处理业主共有收益、专项维修资金及其他相关收支等需要使用财务专用章的，根据业主大会或业主委员会的决定(凡可能导致业主大会或业委会承担法律和经济责任的，须由业委会会议表决通过，超出议事规则授权的须经业主大会批准)；

4、其他事项印章使用，须经业委会主任签字同意或经主任授权的副主任审批签字。

3、严格控制开具盖章的空白介绍信，因业务或工作特殊需要必须开具者，须经副主任以上人员批准，并签领备案。用后，须提交使用拍照照片；未用的空白介绍信一律交回。

5、除非遇特殊情况经业委会主任或授权副主任批准记录外，不得带公章外出办事；

6、未经业主大会决定、业主委员会决定而使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。

第二十九条【印鉴遗失】业主大会、业委会印章、财务专用章遗失的，业委会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

第三十条【更换印鉴保管人】保管印鉴的业委会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业委会移交其保管的印鉴，完成交接。

业委会委员集体辞职或业委会任期届满未换选的，前业委会委员应在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的印鉴交由街道物业主管部门代为保管。

前业委会未按上述规定移交其保管印鉴的，具体责任人应承担违约赔付责任，本届业委会可依本规则第二十二条提起请诉讼。

第三十一条【档案资料】下列资料应编号造册，并由业主委员会指定专人保管(业委会专职秘书或其他保管责任人在本规则表决通过后，由业主委员会会议决定并公示)：

1、业主不同范围区分共有和全体共有资产情况；业主名册；

2、各类会议记录、纪要；

3、全体业主投票表决的原始资料；业主大会、业主委员会的决议和决定；

4、管理规约、议事规则、物业服务合同、专项服务合同等(业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料)；

5、全体共有和各业主小组开支范围的专项维修资金账目(筹集、使用)；

6、全体共有部分经营收益账目及凭据；共用部分的使用分布分配情况；

7、使用全体业主共有收益的支出决定，开支账目及凭证；

8、业主大会和业主委员会工作经费执行预算的开支账目及凭证；

9、业主和使用人的提议记录、书面意见、建议书；

10、业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录；

11、有关法律、法规和业务往来文件；

12、业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料，等其他有关材料。

以上资料如上届业委会未能完成或未移交下一届业委会，导致缺失部分或全部资料的，由下一届业委会在小区显著位置公告，并向主管部门书面申请协助，并在后续工作中尽力完善以上资料。

上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失的，依法追究档案保管人的相应责任。

保管上述档案资料的业委会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业委会移交。逾期拒交等其他各种情况的处理按第三十条印鉴交接程序办理。

第三十二条【财务管理】业主委员会负责财务管理的约定如下：

1、属于全体业主或业主小组共有的资金收支范围，按本小区管理规约、议事规则相关约定执行。相应的资金账户设立方式为：__   _(依人民银行其他组织性质开设基本户\由业委会与本小区物业服务企业或其他管理人开设二级账户\业主委员会主任名义或__   名义)，在              银行开户进行管理，帐号为：                   。本款在本规则表决生效后，由业委会会议决定并公示。

2、财务管理人员由一名出纳、一名会计和一名负责人共同组成，其中出纳、会计由具备财务专长的委员担任。出纳负责现金的提取和存入；会计负责帐目的记录和核对；负责人负责现金和帐目的吻合性。财务管理人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任。业委会主任不得兼任出纳或会计。

3、全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由会计入帐，并出具收据，加盖财务专用章。任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益的行为均依相关法律追究刑事责任，并附加可能发生的民事赔偿。

属于全体业主收益的使用，由业主委员会提出方案，按以下第 1种方式决定：

①、公示15天满足本规则第八条有效送达的条件下，没有20%以上业主实名提出反对意见的，授权业主委员会执行该方案；

②、全体业主表决，“双过半”通过。

决定后，由业主委员会实施。

4、业委会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。但一次支出超过人民币_500元（含本数)时，须经业委会会议通过后，方可使用与划转。

5、财务帐目(列明科目摘要)公示、审计、接待核查，见第十六、十七条；

6、业主大会以及业委会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保；

7、财务年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业委会草拟筹集方案，提交业主大会表决；

8、发生业主、业主委员会及其委员侵占属于本小区全体业主或相关业主所有的资金的，受侵害的相关业主(单户业主)可以本条主张民事赔偿，依法追究具体责任人法律责任。

第三十三条【财务凭证及财物的移交】保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，比照印鉴、档案移交的第三十、三十一条办理。

选举产生出新一届业主委员会的，前业委会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届。

业委会任期届满未换届改选的或业委会委员集体辞职的，前业委会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物交由街道物业办主管部门代为保管。

逾期拒交等造成损失的，具体责任人应承担违约赔付责任，针对责任人依本规则第二十二条提起请诉讼。

第三十四条【接受业主的查询、监督】按议事规则相关规定履行职责，包括公示业主表决清单、每季度接待业主核查(第十七条第10项)、安排业主旁听业主委员会会议等。

第三十五条【物业服务的监督】业委会履行本规则第十七条第3项职责，除日常协调监督外，应当依物业服务等合同条款，制定具体考核评定表、查验摘录复制企业运行的相关作业记录，作为履约检查评定的附件依据；动员业主参与履约检查评定工作；召开业主座谈会等方式，形成履约情况的监督评定意见，作为业委会工作报告内容之一，向全体业主报告。

第三十六条【建筑物及其附属设施维修资金管理】业主委员会应当向全体业主或者相关业主，公布建筑物及其附属设施维修资金的筹集使用情况等；每6个月定期在显著位置张贴公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

当局部区分共有范围的建筑物及其附属设施维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业委会指定专人按相关规定和本建筑区划管理规约的有关约定，督促该业主小组续筹。

第三十七条【与物业服务企业或者其他管理人以及相关部门、单位的联系】业委会与物业服务企业或者其他管理人以及相关主管部门、街道办、社区居委的联系。包括：

1、定期接待联系业主，及时了解意见和建议；每月至少与物业服务企业或者其他管理人正式沟通一次，协调业主与后者的关系，调处纠纷；

2、参加主管部门组织的培训，接受所在地街道办、社区居委以及主管部门指导与监督；并按相关规定向属地和主管部门，及其他相关行政部门反映情况、协助相关工作。

第三十八条 【物业管理移交】业委会在物业服务方的移交工作中，要求为：

1、物业服务合同终止之日起5日内，业委会应当按照相关规定和物业服务合同约定，与原物业服务企业或者其他管理人办理物业管理移交手续。

2、物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，业委会应当按照相关规定和物业服务合同约定，会同新物业服务企业或者其他管理人与原物业服务企业或者其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

第三十九条【水、电、气等供用合同关系的建立】业委会应当自本业主大会备案完成之日起15日内，按相关规定代表全体业主与水、电、气等市政供用单位洽谈供用合同关系，以业主大会名义签订供用合同，并与开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续。

第四十条【信息公告】下列事项，业委会应3日内在小区显著位置及网络上公告：

1、业主大会会议决定；2、业主委员会决定；3、建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况；4、涉及全体业主或相关业主利益的其他重大信息。

网络公告方式包括：南京物业网业主自治栏目；小区博客及QQ群，网址应在小区公示。

第四十一条【业主委员会委员信用信息】业主委员会应当按规定向物业所在地街道办、房产主管部门如实提供业委会委员的相关物业管理活动的信用信息。对委员违反法律、法规政策和本小区管理规约、业主大会议事规则的行为，业主可向物业所在地街道办(乡镇人民政府)、物业管理主管部门举报(核实后，将纳入信用信息监管记录)。

所有业委会委员如果存在租赁小区共有车位的，必须公布获得途径和该车位情况，只能通过所有业主公平公开例如抽签、竞价等方式获得，否则必须无条件退出并卸任。

业委会委员卸任时，须公布从到任到卸任期间交物业费停车费的收据或发票复印件。

第四十二条【业主委员会委员的禁止行为】业主委员会委员不得有下列行为：

1、收受物业服务企业或其他管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

2、向为本小区提供物业服务的企业或其他管理人承揽、介绍相关业务或推荐他人就业；

3、收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

业委会委员有上述行为之一的，由业主大会决定终止其委员资格，并按规定向物业管理主管部门报告，依法对该委员作相应的信用记录。

第四十三条【业主委员会决定及其委员责任】业委会通过召开业主委员会会议，形成决议作出决定。业委会作出的决定违反法律法规侵害业主合法权益的，受侵害业主可以向业主大会提出，要求撤销；也可以向人民法院提起诉讼，请求予以撤销，主张赔偿。

业主委员会未经业主大会授权作出的决定，给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章  附则

第四十四条【表决质疑的处理】有提出伪造、欺骗表决签字质疑的，按以下程序处理： = 1 \* GB3 ①质疑者签署承诺书后复印表决票； = 2 \* GB3 ②质疑者与组织者签署核查协议，约定提交笔迹鉴定发生的费用承担：若伪造签字，由组织者先承担然后向伪造行为人追究责任，若签字真实，由质疑者承担； = 3 \* GB3 ③主张自己被“欺骗”但无法提供各方都认同证据的，以签字为准。

第四十五条【规则的生效】本规则自首次业主大会会议表决双过半通过之日起生效。

本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其它条款的效力。

第四十六条【规则修改、补充与备案】全体业主表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

本规则一旦通过修订，应按规定报区、街道主管部门备案。

第四十七条【规则保存与执有】本规则全体业主各执1份；业主委员会保存3份；所在地区行政主管部门、街道办、社区居民委员会各1份。

南京市尚座花园小区业主大会筹备组                  

2016年07月 03日